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                2016年1-12月份新鄉市房地產市場運行情況分析
                編輯:新鄉樓市網 2017年06月14日10:32 來源:新鄉樓市網
                摘要:1-12月份,全市新房投放面積531.87萬平方米,45865套,同比分別增長20.77%、15.22%,其中住宅439.87萬平方米,35535套,同比分別增長20.33%、14.49%。
                一、市場基本情況

                    (一)新建商品房。

                    投放:

                    1-12月份,全市新房投放面積531.87萬平方米,45865套,同比分別增長20.77%、15.22%,其中住宅439.87萬平方米,35535套,同比分別增長20.33%、14.49%。

                    其中:

                    市區新房投放面積357.33萬平方米,32424套,同比分別增長24.52%、16.48%,其中住宅投放284.18萬平方米,23240套,同比分別增長20.67%、13.45%。

                    縣市新房投放面積174.54萬平方米,13441套,同比分別增長13.76%、12.28%,其中住宅投放155.69萬平方米,12295套,同比分別增長19.72%,16.52%。

                    銷售:

                    1-12月份,全市新房銷售面積700.9萬平方米,55531套,銷售金額282.15億元,同比分別增長35.51%、30.23%、37.51%,其中住宅銷售面積618.02萬平方米,51215套,銷售金額247.72億元,同比分別增長32.17%、31.02%、45.5%。

                    其中:

                    市區新房銷售面積472.54萬平方米,37639套,銷售金額211.82億元,同比分別增長39.81%、30.24%、43.79%,其中住宅銷售面積409.78萬平方米,34621套,銷售金額187.79億元,同比分別增長32.27%、30.7%、48.51%。

                    縣市新房銷售面積228.37萬平方米,17892套,銷售金額70.33億元,同比分別增長27.42%、30.19%、21.54%,其中住宅銷售面積208.25萬平方米,16594套,銷售金額59.94億元,同比分別增長31.98%、31.69%、36.8%。

                    價格:

                    1-12月份,全市普通商品住房銷售價格4008元/平方米(不含保障住房、高檔住宅及團購性住房),同比增長10.08%。

                    其中:

                    市區普通商品住房銷售價格4529元/平方米(不含保障住房、高檔住宅及團購性住房),同比增長7.48%。

                    縣市普通商品住房銷售價格2878元/平方米(不含保障住房、高檔住宅及團購性住房),同比增長3.65%。

                    供需比:

                    1-12月份,全市商品房供需比為0.76:1。

                    其中:

                    市區商品房供需比為0.76:1。

                    縣市商品房供需比為0.76:1。

                    可售:

                    截止2016年12月底,全市商品房累計可售面積772.45萬平方米,77775套;商品住房可售面積444.43萬平方米,35125套。商品房消化周期是13個月,其中住宅9個月(根據2016年月均銷售面積58.41萬平方米,其中住宅51.5萬平方米,用現庫存數除以當年月均銷售面積得出消化周期)。

                    其中:

                    市區商品房累計可售面積452.83萬平方米,53158套;商品住房可售面積214.68萬平方米,16974套。商品房消化周期是11個月,其中住宅6個月(根據2016年月均銷售面積39.38萬平方米,其中住宅34.15萬平方米,用現庫存數除以當年月均銷售面積得出消化周期)。

                    縣市商品房累計可售面積319.62萬平方米,24617套;商品住房可售面積229.75萬平方米,18151套。商品房消化周期是17個月,其中住宅13個月(根據2016年月均銷售面積19.03萬平方米,其中住宅17.35萬平方米,用現庫存數除以當年月均銷售面積得出消化周期)。

                    (二)存量房。

                    銷售:

                    1-12月份,全市二手房交易面積142.22萬平方米,同比增長5.9%,交易套數12144套,同比降低0.88%,其中二手住房交易面積130.32萬平方米,同比增長5.46%,11611套,同比降低1.91%。

                    其中:

                    市區二手房交易面積122.86萬平方米,同比增長2.46%,交易套數10918套,同比降低2.16%,其中二手住房交易面積112.52萬平方米,同比增長2.11%,10432套,同比減低4.1%。

                    縣市二手房交易面積19.36萬平方米,1226套,同比分別增長34.61%、12.17%,其中二手住房交易面積17.8萬平方米,1179套,同比分別增長33.13%、22.94%。

                    價格:

                    1-12月份,全市二手住房交易價格2746元/平方米,同比增長5.04%。

                    其中:

                    市區二手住房交易價格3493元/平方米,同比增長2.77%。

                    縣市二手住房交易價格1998元/平方米,同比增長9.28%。

                    (三)房地產開發。

                    1-11月份,全市房地產開發投資共計346.35億元,位居全省第2位,占全省比重6.3%,同比增長42.8%,增速位居全省第1位。本年土地購置面積共計45.88萬平方米,同比增長3.2%。施工面積共計2331.02萬平方米,同比增長18.7%。其中,住宅2014.71萬平方米,同比增長17.6%。新開工面積共計669.9萬平方米,同比增長54.6%。其中,住宅602.21萬平方米,同比增長56.2%?⒐っ娣e共計263.42萬平方米,同比增長35.4%。其中,住宅236.89萬平方米,同比增長29.1%。

                    (四)全省排名。

                    2016年,銷售量全省總排名第3位,僅次于鄭州(1813.45萬平方米)、洛陽(616.98萬平方米)。庫存量全省總排名第3位,僅次于鄭州(2238.97萬平方米)和洛陽(514.63萬平方米)。二手房銷售量全省總排名第3位,僅次于鄭州(687.77萬平方米)和洛陽(141.19萬平方米)。商品住房均價保持穩定,在全省處于中等偏上水平,排名第5位,全省商品住房均價是5982元/平方米。

                    二、市場形勢分析

                    (一)市場投放平穩,主體相對集中。

                    1-12月份,市區新房投放面積357.33萬平方米,32424套,同比分別增長24.52%、16.48%,其中住宅投放284.18萬平方米,23240套,同比分別增長20.67%、13.45%。按區域劃分,平原新區和東區的投放力度最大,共占市區總投放的60-70%,投放量最少的是鳳泉區,占市區總投放的1%。按月份來看,3、6、9、12單月份的投放量和增速均遠超出其他月份,時間節點上屬于市場高投入的月份,投放量最少的月份是4月(15.37萬平方米),投放量最多的月份是12月(64.91萬平方米),總體來看,市區的總體投放趨勢較為平穩。

                    目前投放市場整體特點是:受環境影響,各房企加大了推盤力度,項目相對集中,如東區的憶通壹世界、惠邦華恩城、正商城、金宸國際,平原新區的恒大御景灣、碧桂園鳳凰灣、綠地泰晤士新城等項目(以上項目的投放量均排在2015年各房企投放排行榜前十)占據大半,小項目投放也零零散散,數量有限;因近期商品住宅方面銷售火爆,各房企加大了市場投入,增速上有所回升,但投放量較大的房企依然以以上幾家為主,多聚于平原新區,新的市場投放依然投入在老項目上,各房企在內城區內的新開發項目幾乎沒有,現在市區房地產市場投放方面的特點就是大房企持續做大,小房企略顯頹勢。

                    根據市統計局支持提供的數據,自8月份以來本年土地購置面積出現上升趨勢,1-11月份本年土地購置面積共計45.88萬平方米,同比增長3.2%。近幾個月來土地購置面積的猛增,擺脫了今年之前的總體低迷頹勢,開發用地的增加,一定程度上釋放了商品房的投放,也平衡了供需關系。

                    (二)成交量創下歷史新高,政策利好顯著。

                    2016年全年銷售量創下歷史新高。1-12月份,市區新房銷售面積472.54萬平方米,37639套,銷售金額211.82億元,同比分別增長39.81%、30.24%、43.79%,其中住宅銷售面積409.78萬平方米,34621套,銷售金額187.79億元,同比分別增長32.27%、30.7%、48.51%。

                    前期多項優惠政策效應明顯并帶動市場積極前行,效果明顯。平原新區的新老開發項目銷售火爆,如碧桂園鳳凰灣、恒大御景灣、綠地泰晤士新城的銷售量在全市區的銷售總排名均排在前10名,近半年來平原新區的銷售量幾乎占到全市區銷售量的三分之一。東區如惠邦華恩城、正商城、常春藤、憶通壹世界、金宸國際、星海國際等,這些項目是今年銷售最好的幾個樓盤,占到東區新建樓盤銷售總量的80%,以上樓盤的銷售量在全市區的銷售總排名均排在前10名。我市房地產市場正逐步向區域拉動顯現、結構優化調整、市場產品結構和業態呈現出集約化、品牌化發展,并顯現出良好態勢。

                    (三)市區庫存壓力不大,縣市庫存壓力減弱。

                    截止2016年12月底,市區商品房累計可售面積452.83萬平方米,53158套;商品住房可售面積214.68萬平方米,16974套。商品房消化周期是11個月,其中住宅6個月(根據2016年月均銷售面積39.38萬平方米,其中住宅34.15萬平方米,用現庫存數除以當年月均銷售面積得出消化周期),銷售量繼續大于投放,較好的落實了“去庫存”政策要求。

                    4個縣市的去庫存壓力較大。輝縣市、新鄉縣、獲嘉縣和原陽縣的庫存較大,分別為71.11萬平方米、66.13萬平方米、61.96萬平方米和55.05萬平方米,如果按照各縣市現庫存數除以2016年月均銷售面積得出消化周期的話,去化周期分別為12個月、28個月、27個月和19個月,全縣市平均去化周期為17個月,去庫存壓力較2015年將會減弱,其中新鄉縣的去庫存形勢最為嚴峻。

                    (四)房價保持穩定,市民能夠接受。

                    1-12月份,市區普通商品住房銷售價格4529元/平方米(不含保障住房、高檔住宅及團購性住房),同比增長7.48%。自2015年第三季度以來,東區和平原新區有新的樓盤相繼入市(如憶通壹世界二期、恒大御景灣、碧桂園鳳凰灣、寶龍城市廣場二期等),這些樓盤的入市均價普遍偏高,是目前市場銷售市場主力項目,直接拉高了東區均價。2016年房價達到4529元/平方米,同比增長7.48%,但按照2015年我市人均可支配收入25349元計算,3口之家6年收入,可購買市場均價房屋100平方米左右,未突破家庭6年收入購買一套住房的通行衡量標準(收入價格比)。

                    同時,需要關注的是惠邦華恩城、正商城、常春藤、上海城等個別樓盤以比“團購房”稍偏高的入市價銷售掉現有存房,但這些在售商品住房并不以“團購房”類型進行交易,依然按照正常交易類型進行買賣,所以我們在數據整理上依然按照普通商品住房的價格給予統計匯總,這種情況在一定程度上得以平衡了市區均價,一直保持在平穩水平,形成了“銷售量猛增,價格并沒有隨之猛增”的局面,市區的房屋價格方面應該說是健康向前的。

                    (五)存量房創下歷史新高,價格保持穩定。

                    2016年存量房成交量創下歷史新高。1-12月份,市區二手房交易面積122.86萬平方米,同比增長2.46%,交易套數10918套,同比降低2.16%,其中二手住房交易面積112.52萬平方米,同比增長2.11%,10432套,同比減低4.1%,二手住房交易價格3493元/平方米,同比增長2.77%?傮w來看,市區存量房市場基本平穩,價格保持穩定,新房市場的火爆也一定程度上助推了存量房市場的平穩前行。

                    前段時間因為大多數辦理戶在過戶時因土地信息缺失無法落宗,處于權籍調查環節,出現了無法繼續辦理的情況,現我中心和國土部門聯合出臺了《關于市本級不動產登記有關問題的處理意見二(試行)》文件的操作細則,現有困難和問題已得到妥善處理,未來交易量也相應回升,12月單月成交量全年最高,達到16.57萬平方米,同比增長49.44%,環比增長43.95%。

                    三、市區12月份新建商品房銷售過快的原因分析

                    (一)相關數據。

                    12月份,市區新建商品房銷售59.94萬平方米,5201套,金額28.45億元,同比分別增長16.57%、20.53%、19.74%,環比分別增長87.02%、87.97%、87.11%。其中住宅銷售面積56.8萬平方米,4835套,銷售金額26.25億元,同比分別增長20.08%、19.12%、28.68%,環比分別增長91.12%、93.48%、92.17%。12月份的商品住房銷售量全年最高,占當月銷售量的95%。

                    (二)原因分析。

                    經調查了解和認真分析,12月份銷售集中放量的主要原在于,前期的購房優惠政策將截止,而近期房地產調控從緊政策信號的疊加效應。

                    1、從居民角度看,多希望趕在年底購房優惠政策結束前置業,享受到政策優惠。

                    2、從開發商角度看,為促進銷售一是加大了投放,如建業壹號城邦項目二期、綠都·楓景上東二期,圣亞灣、潤田·金域藍灣等新項目先后入市開盤,為置業者提供了更多的選擇。二是推出各類優惠促銷活動(如恒大雅苑推出房價立減兩萬,每年送教育基金2000元,松江帕提歐和太陽城巴黎左岸針對返鄉置業群體推出低房價、全款購房打9.2-9.5折等優惠活動)。

                    四、2017年一季度房地產市場走勢預測

                    從當前情況和我市房地產市場多年趨勢分析,2017年一季度將出現恢復性調整。

                    (一)投放力度保持平緩。

                    受春節假期工地停工影響,歷年一季度都投放平淡,所以預計在2017年一季度市區的投放方面或將表現的相對平靜,投入市場的將以小項目為主,數據反應上也會偏弱,下半年的投放形勢會略有好轉。

                    (二)成交量穩中求進。

                    在經歷了2016年銷售歷史最高峰之后,我市房地產市場在2017年將進入一個平穩調整期。隨著購房優惠政策的結束、置業者對2017年房地產市場的觀望和春節假期等因素的影響,預計2017年一季度市區銷售指標將出現環比下滑,一季度商品住房方面銷售也會較為平淡。

                    (三)房價保持穩定。

                    房價不存在大跌、大漲的可能。2016年市區商品住房火爆銷售的同時并沒有出現房價暴漲的情況,原因在于我市新建商品房供給充足,發展平穩?紤]因為高地價帶來的成本壓力,以及寬松貨幣環境的背景,都將給未來的房價帶來支撐,所以預計一季度房價會保持平穩局面,或將出現小幅下挫或上揚,而非大面積調整。


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