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                2018年1-10月份新鄉市區房地產情況分析
                編輯:新鄉樓市網 2018年11月27日09:10 來源:新鄉樓市網
                摘要:近3個月,新鄉市區土地市場成交不斷,出讓成交商住用地超過20宗,千畝用地,成交金額超過40億元,超過去年同期,目前土拍市場的主要區域為東南區域。
                1、新鄉市區土地市場供應持續增加

                    近3個月,新鄉市區土地市場成交不斷,出讓成交商住用地超過20宗,千畝用地,成交金額超過40億元,超過去年同期,目前土拍市場的主要區域為東南區域。 引人關注的是8月份憶通置業和佳兆業置業分別以643萬/畝和636萬/畝拍得東南區域兩地塊,樓面價均價超過2700元/㎡,這兩塊地塊成為今年土地土拍市場已拍得的最貴地塊。

                     9月份共成交3宗住宅地塊,分別被河南宸瑞堂實業有限公司、新鄉市強業房地產開發有限公司和新鄉市名稱置業分別以636萬/畝(總價2.64億元、面積41.58畝)、421萬/畝(總價0.34億元、面積8.01畝角)和356萬/畝(0.86億元、面積24.13畝)的競拍成交價拍得。


                     10月份,共出讓成交住宅地塊1宗,被新鄉萬華高科置業有限公司以170萬/畝(總價1.87億元、面積110.27畝、地址市區規劃路以東、關堤街以西、規劃路以南、海河路以北)的競拍成交價拍得。

                    預計,東南區域未來將成為新房銷售的主要區域,未來2-3年內將會為市區商品房及住房市場提供近3萬套房源,對穩定投放市場、扭轉不利局面和夯實未來市場基礎起著至關重要的作用。

                    2、新鄉市區新房投放開始復蘇

                    1-10月份,新鄉市區新建商品房共投放320.54萬㎡,同比增長45.43%,其中住房共投放265.59萬㎡,同比增長51.23%。由于土拍市場自去年年底至今持續復蘇,成交不斷,對今年及明年投放力度的加大產生了積極推動作用,投放止住了持續下滑的態勢,開始觸底反彈。

                    10月份,新鄉市區新建商品房共投放20.69萬㎡,同比降低16.66%,其中住房共投放18.69萬㎡,同比增長48.04%。投放最多的三個項目分別是國悅城·悅府,共投放面積5.03萬㎡,417套。其次是東哲中南府,共投放面積4.72萬㎡,354套。第三名是云松·金域華府,共投放2.72萬㎡,212套,這三個項目投放量約占全市區10月份投放量的6成。

                    2018年以來,平原新區持續投入的項目依然是奧特萊斯、綠地·泰晤士新城、悅云莊、天地康苑、碧桂園·水岸印象和建業·比華利莊園等,投放量約占整個市區的4成,占比保持平穩。

                    3、新鄉市區新建商品房成交量持續回落

                    10月份,新鄉市區新建商品房銷售27.37萬㎡、2628套、19.44億元,同比分別增長8.25%、17.48%、17.57%。其中住宅銷售24.42萬㎡、2112套、17.4億元,同比分別增長17.25%、25.27%、27.53%。

                    在全國持續深化調控政策的大背景下,房價趨穩,成交量持續回落,預計下半年調控政策仍將延續從嚴趨勢。新鄉市作為三四線城市,由于政策趨緊,下半年成交量仍將低迷,甚至延續到明年上半年。整體來看,量降價穩將是主要趨勢。預計,全年投放量維持在400-420萬㎡左右,全年銷售量維持在300-320萬㎡左右。

                    4、新鄉市區全年商品住房價格預計將突破7000元/㎡

                    1-10月份,新鄉市區普通商品住房銷售價格6980元/㎡,同比增長13.44%。4-10月份,市區商品住房均價分別為7147元/㎡、6887元/㎡、7749元/㎡、7273元/㎡、7174元/㎡、6916元/㎡、7125元/㎡,增速持續回落,房價逐漸回歸正常。預計,全年商品住房價格將突破7000元/㎡。

                    今年土拍市場的主要區域為東南區域,出讓成交多宗優質地塊,起拍起始價較高,多數地塊的樓面價高達2700元/㎡以上。預計,東南區域會因為物價的通貨膨脹、地價的不斷上漲、房企開發成本的不斷提高、主城區現售的優質樓盤較少等多方面因素影響,未來2-3年內或將逐漸拉動整個市區的房價上漲。

                    最近新鄉市區土拍市場成交不斷,雖然給市場傳遞出供應增加的預期,但是截止目前,去年和今年成交的多個地塊,進展速度緩慢,多個房企原計劃7、8月份開盤的項目,預計最快要推遲數月才可能具備預售條件,若市區多數樓盤延遲交房,多重因素將造成期房房價再次波動,二手房和部分現房的成交價格將持續攀升,并繼續拉大與期房的差距。

                    由于具備預售備案資格的新房成交量在減少,二手房價格將上漲且成交比重增加,市區年底的商品房和二手房價格將再創新高,預計明年春節過后,隨著今年拍得地塊的開發企業陸續備案,市區商品房和二手房價格或將趨于合理。希望開發企業盡快完善自身的預售備案條件,積極回籠資金,加快入市節奏,這一定程度上可以平衡供需比,穩定房價。

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